상가임대차보호법 중요사항 요점정리

상가 임대차보호법은 계속해서 변화해 왔습니다. 이번 기사에서는 계약기간 동안에 발생할 수 있는 여러 문제점과 상가 임대차보호법의 적용 범위, 임대차인의 권리, 그리고 임대인의 의무에 대해 알아보겠습니다. 잘못된 정보로 분쟁을 삼가시고 상가 임대차보호법의 중요사항 요점을 정리해 드리겠습니다.

 

 

상가임대차보호법

1. 상가 임대차보호법의 적용 범위

• 보증금을 기준으로 판단
• 보증금과 월 임차료를 합산하여 적용 범위 확인
• 상가 임대차보호법 적용 여부 결정
• 적용 범위 예시 및 민법 대비

지금 보증금 2억에 월 임차료가 300만 원인 경우 가정을 해보면 월 임차료가 300만 원인 경우 100을 곱하게 되면 이제 3억이 되거든요. + 보증금 2억을 해서 5억 이렇게 환산한 보증금액이 해당 지역에 있는 그 적용 범위 금액 안에 포함이 되는지 안 되는지를 따집니다.

 

해당지역 금액 범위 안에 들어가게 되면 이제 상가 임대차가 보호법으로 적용을 받게 되는 거고요. 범위 금액을 넘어서는 경우에는 상가 임대차보호법으로 보호를 받지 못하고 민법으로 적용을 받게 됩니다.

 

전혀 보호를 받지 못하는 건 아니고 민법으로 적용되기 때문에 그 부분을 살펴봐야 되는데 이제 상가 임대차보호법을 다룰 것이기 때문에 이 금액 안에 포함되는지 안 되는지 여부를 먼저 적용 범위를 통해서 판단을 하시면 될 것 같습니다.

 

이제 지방 같은 경우에는 상가임대차보호법 기준금액이 1억을 안 넘어서는 경우도 많이 있습니다. 보증금 1억에 월 임대료가 만약에 250만 원이다. 그러면은 250에 100을 곱하면 2억 5천에 보증금 1억 합산하면 3억 5천이죠 그 밖에 지역에 지방 같은 경우 3억 7천만 원을 벗어나지 않으면 상가 임대차보호법에 적용되는구나 생각을 하시면 되겠고요.

 

만약에 보증금이 1억인데 월임대료가 300만 원이 된다. 그럼 벌써 합산했을 때 4억이 되잖아요. 그런 경우에는 아 상가 임대차보호법으로 적용받지 않는구나 판단하시면 될 것 같습니다.

 

2. 임대차인의 권리

 

• 대항력 유지를 위한 요건 건물 인도와 점유
• 사업자등록 신청의 중요성
• 대항력을 통한 임차권등기명령

제 상가 임대차보호법으로 적용받는 분들께서는 중요한 몇 가지의 권리를 선택을 하시게 됩니다. 먼저 대항력이랑 이제 보증금 회수부터 말씀을 드리겠습니다.

 

 

여러분들께서 이제 임대인이랑 임차인이랑 이제 권리 계약을 맺고 부동산 이제 상당 임대차 계약을 맺은 이후에는 임차인들 같은 경우에는 이제 영업을 하기 위해서 이제 사업자등록을 세무서에 이제 신청을 하러 가시면 그렇게 사업자등록 신청을 하게 되면은 그다음 날부터 제삼자에 대해서 효력이 생깁니다.

 

건물의 인도 그리고 건물을 점유를 하셔야 되고요. 그것에 더해 사업자등록을 신청을 했을 때에만 대항력이 생깁니다. 그렇지 않고 상가 임대차 계약만 맺은 상태에서는 그 건물에 대한 대항력이 생기지 않으니까 반드시 사업자등록 신청과 인도를 하셔야 된다는 점 기억해 주세요.

 

<상가 임대차 보호법 갱신기간 알아보기>

상가 임대차 보호법 갱신기간 및 상황 알아보기

 

매수 우선변제 혜택

제5조 보증금 매수 우선변제를 체크를 해 볼 것입니다.  3조 대항 요건을 이렇게 갖추고 나서 임대차 계약서상에 이제 확정일자를 받은 임차인은 이 건물이 뭐 공매라든지 뭐 경매라든지 뭐 세금을 내지 않았습니다.

 

혹은 은행에 대출을 갚지 않아서 경매가 넘어갔을 때 여러분들보다 나중에 들어온 임차인이나 혹은 채권자보다 우선하여 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 생긴다는 문구입니다.

 

대항력을 통한 임차인 우선권 임차권 등기명령(계약갱신요구, 임차인 우선권확보 방법)

임차권 등기명령 그리고 계약갱신 요구권인데 임차권 등기 명령 같은 경우에는 말이 조금 어려운데 여러분들께서 이제상가에서 영업을 하시다가 상가 계약 기간이 이제 끝났어요.

 

종료가 되었는데 보증금을 건물주한테 돌려달라고 요청을 했는데 건물주가 지금 당장 그 큰돈이 마련이 되지 안 나서 차일피임 이렇게 미루고 있는 상황입니다.

 

 

임차인 같은 경우에는 임대차 계약기간 종료가 됐기 때문에 거기에서 더 이상 영업을 할 수도 없고 다른 계획이 생겨서 더 이상 운영을 할 수 없는 이런 경우에는 아까 말씀드린 대항력을 유지하기 위해서는 건물의 건물을 항상 계속 점유를 하고 있어야 되는데 현실적으로 건물에 계속 있을 수가 없잖아요.

 

그런 경우에이 임차권 등기 명령제도를 활용을 하시면 됩니다. 지방 법원에 임차권 등기 명령을 신청을 하실 수가 있게 되는데 임차권등기를 마치게 되면은 앞서 말씀드린 제3조 1항 대항력이랑 그리고 후순위 권리자보다 임차보증금을 먼저 변제받을 수 있는 우선변제권을 취득을 하시게 됩니다.

 

그래서 나는 계약기간이 끝나가는데 계속 영업을 할 수가 없는 상황이다 하면은 임차권 등기 명령제도를 활용을 하시면 좋을 것 같습니다. 그리고 다음으로는 이제 제10조 계약갱신 요구권인데요.

 

임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신에 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절 못한다. 임차인 분들 같은 경우 많은 경우에 상가 계약을 한 이후에 영업이 잘 되는 경우에 특히나 문제없이 계약을 계속 오랫동안 유지하고 싶은 마음이 있습니다.

 

계약갱신 요구할 수 있는 기간은 현재는 최대 10년까지 보장을 받을 수가 있습니다. 최초의 임대차 기간에 포함한 전체 임대기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사를 할 수가 있고요.

 

임대인이 동의를 할 경우에는 당연히 10년 뭐 넘게도 15년 20년까지도 영업하실 수가 있지만 법적으로 임대인이 허락하지 않는 경우에 최대 법적으로 보장받을 수 있는 기간은 현재는 10년까지입니다.

 

결론

2023년의 상가 임대차보호법은 임대차인과 임대인 양쪽 모두에게 중요한 변화를 가져왔습니다. 이 법률을 잘 이해하고 적용하면 임대차 계약 시 발생할 수 있는 분쟁을 예방하고 임대차인의 권리를 지킬 수 있을 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.