상가 임대차 보호법 갱신기간 및 상황 알아보기

오늘은 상가 임대차 보호법에서 5년과 10년 갱신 기간에 대한 이야기를 나눠보려고 합니다. 최근에 대법원 판례도 명확해지고 있습니다. 상가 임대차 보호법의 갱신 기간이 얼마나 되는지, 그리고 어떤 상황에서 갱신이 가능한지 자세히 알아보겠습니다.

 

 

참고로 상가 임대차 보호법 갱신기간은 18년 10월24일 이후로 5년에서 10년으로 개정되었습니다. 

 

 

상가 임대차 보호법 갱신기간 알아보기

상가 임대차 보호법 개정

우선, 2018년 10월 24일에 상가 임대차 보호법이 개정되었습니다. 이로 인해 기존의 임대차 갱신 기간이 5년에서 10년으로 연장되었습니다. 그런데 이 연장된 갱신 기간은 어떤 경우에 적용되는 걸까요?

 

 

개정 내용 적용 범위

개정 내용의 적용 범위는 중요한데, 2018년 10월 24일 이후에 새로 체결된 상가 임대차 계약이나 적법하게 갱신된 계약에 개정 내용이 적용됩니다. 이것은 갱신 권리를 행사할 때 언제부터 적용되는지를 의미합니다.

 

체결 날짜 적용범위

2018년 10월 24일 이후 체결된 계약

2018년 10월 24일 이후에 새롭게 체결된 상가 임대차 계약은 당연히 10년까지 갱신이 가능합니다. 예를 들어 1년 계약을 한 경우라도, 임차인이 2년, 3년 더 할 의향이 있다면, 특별한 거절 사유가 없는 한 최대 10년까지 연장할 수 있습니다.

 

2018년 10월 24일 이전 계약

하지만, 2018년 10월 24일 이전에 5년 갱신 권리를 모두 사용하거나, 5년을 꽉 차게 갱신하지 못한 경우, 즉, 5년 갱신 권리가 남아 있을 때만 총 10년까지 갱신이 가능합니다. 이때, 지난 5년 갱신 권리가 사용되지 않았다면 10년까지 늘어납니다.

 

5년 갱신 권리 소멸

하지만, 갱신 권리가 모두 소멸된 경우, 갱신이 불가능합니다. 예를 들어 2017년에 3년 계약을 체결하고, 2020년에 2년 더 연장한 경우, 2018년 10월 24일 이후에 적법한 갱신 권리가 없습니다. 총 5년까지만 연장 가능하십니다.

 

Q. 그렇다면 합의에 의한 연장은 상가 임대차 보호법 적용될까?

물론, 상가 임대차 계약 종료 시, 임대인과 임차인이 합의하에 계약을 연장하는 것은 금지되지 않습니다. 이 경우에는 그러나 상가 임대차 보호법의 갱신 보호가 적용되지 않습니다.

 

대법원 판례 확인

대법원 판례에 따르면, 갱신 권리가 소멸한 경우, 더 긴 갱신은 불가능합니다. 예를 들어 2012년에 5년 계약을 체결하여 2017년까지 이행한 후, 합의를 통해 2년 더 연장한 경우, 2018년 10월 24일 이후에 10년까지 연장을 주장할 수 없습니다.

 

임대차 갱신 거절 사유

갱신 요청 시, 임대인이 재건축, 3기 이상 연체 등의 사유로 거절할 수 있습니다. 이런 경우, 갱신이 불가능합니다.

 

2017년 계약 예시

예를 들어, 2017년 초에 계약을 체결하고, 2020년까지 계약이 이뤄진 경우, 2022년까지 연장 가능하다고 주장할 수 없습니다. 왜냐하면 5년 갱신 권리가 이미 사용되었기 때문입니다.

 

그러나, 2017년에 3년 계약을 체결하고, 2020년에 2년 더 연장한 경우, 2018년 10월 24일 이후에 10년까지 연장 가능합니다. 이 경우, 2017년부터 2022년까지 5년은 이미 갱신되었기 때문입니다.

 

2017년부터 해서 2022년까지 5년을 꽉 채웠다 그럼 더 이상 갱신 권한이 없습니다. 구법에 의해서도 5년 다 했으니까 그러면 딱 끝난다고 보시면 됩니다.

 

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